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所有物件で孤独死や自死が発生!大家さんは何をすればいい?

特殊清掃
2019年06月23日

所有物件で孤独死や自死が発生!大家さんは何をすればいい?

孤独死などが起こり発見までに時間が経ち腐乱化して発見された場合遺族や連帯保証人はどう動くべきかということはこのサイトでもたびたび書いてますが物件所有者である大家さんはどうすればいいでしょうか?

大家さん側のスタンスとしては賃借人による事故だからその後始末は遺族や保証人がなんとかするべきで大家が何ひとつすることはない、と考えるのが普通だと思います。

実は大家さんとしてすべきことは意外とたくさんあります、まず同じ物件の住人のことを真っ先に考えて行動すべきです、大家さんは賃貸収入が生活の糧ですからそれが途切れないようにするのが第一優先です。

まごのてが関わった現場でも初動が遅れてしまったために入居者の半数近くが退去したという例がありました、しかも退去にかかる費用を全部補償しろと集中砲火を浴びてました、法的にその必要があるのかどうかはわかりませんがこうなったら何のために物件運営をしているのかわかりません。

特に遺族がなかなか見つからない、入居者があるまま買取った物件で連帯保証人がすでにいないなど責任の所在がはっきりしないケースも意外と多いです、そんな時は大家さんが動くしかありません。

実務自体は管理会社が代行してくれると思いますがそれはすべて大家さん決定に従って動いてくれますから最初の判断はやはり大家さんです。

大家さんにとっては降ってわいたような出来事で災難だと思うかもしれませんが、400室以上を運営するあるベテラン大家さんは住宅とは人の生き死にを提供する場、物件を所有するということはこの程度のことは織り込んでおくべきだと言っています。

最近は火災保険の特約で孤独死に対応するものも多いですから一度確認してみてはいかがでしょうか?


孤独死が起きた場合、管理会社主導で行ったほうが良い場合
 

所有物件で孤独死や自殺が起こった時のオーナーの取るべき行動

東京都中野区内の不動産管理会社から緊急の相談でした、管理物件で住人が亡くなり虫と異臭で近隣が困ってる、管理会社としても早急に手を打たないと退去が発生するかもしれないとのこと。

亡くなったのは高齢者で20年以上住んでいて保証人も不明、物件自体も数回のオーナーチェンジがあったため遺族がいるのかさえ不明。

こんな場合どうすればいいのか?と質問されまずはオーナーが費用を出してまずは処理をすべきと進言、ところが管理会社もそのようにオーナーに伝えるも肝心の物件所有者が首を縦に振らないらしい。

こちらとしてもお金の出元が確定するまでは動けないがそれなら一次処理なら莫大な費用にはならないと思うので管理会社主導でやればどうかと提案、今からなら今日のうちに解決することも伝えるとすぐにやってくれとなりました。

現場は古いマンションで1DK、遺体痕は部屋の中央にあったが状況はかなり悪化、おそらくフローリングを突き抜け捨て板まで下手したら下地のコンクリートまで汚染されてる可能性はあった。

そんな可能性も示唆しつつどこまでやるかを管理会社と協議、とりあえず最低限でということでフローリングは解体せず最低限の処理にとどまった。

おそらく食い止めておけるのは数日、それまでに決断をと言い残しその日は終えたのですが2日後全額オーナー負担で処理をすることで落ち着いたということで完全な施工を行いました。

このオーナーさん昨今流行りのにわか大家さんで降って沸いた事態にとてもパニックになったそうです、支払いがたっぷり残ってるのに事故物件になった上退去まで発生したら破産だと嘆いていました。


不動産オーナーや管理者のための特殊清掃
 

自殺の場合の損害賠償請求

大家業界では自殺の場合は遺族に損害賠償請求ができる、という認識がありますが本当でしょうか?

孤独死や自然死の場合はほとんど認められないという判例がありますが、自殺の場合は満額ではないにしろほとんどの場合認められてます。

その違いは何なのでしょうか?

そのポイントは、故意か故意ではないか。です。

自然死(孤独死)は自分の意思ではありません、ですが自殺の場合は明らかな意思があります、そこに大きな違いが生ずるのです。

ですから、自殺者の遺族となってしまった場合は、相応の請求がある可能性を考えたほうがいいかもしれませんが、法外な請求や常識を逸脱したような要求は認められることはありません。

<不当な要求例>

・内装をすべて新品に作り直す。
・臭いが付いた可能性があるので他の部屋のエアコンや換気扇を交換。
・建物ごと解体して建て直せ。
・向こう5年間の家賃相当分を出せ。

このような要求をしたオーナーさんもいましたが、それらが通ったという話は聞いたことがありません、知る限りでは家賃6ヶ月相当もしくは下落分の7割×24ヶ月あたりでした。
精神的苦痛を負った『慰謝料』を認めた例も聞いたことがありません、裁判所の見解としては大家さんは『業』すなわちビジネスだから、このような自体は当然織り込むべきで不測の事態ではないということです。

わずかのお金をケチって失敗した大家さん

千葉県市川市原木のマンションで孤独死が発生死後2週間が経過した状態で発見された。

遺体痕は居室のフローリングに黒く染みていた、こちらから提示した内容はフローリング下への遺漏が懸念されたため部分的にカットしキチンと防臭すること。

それを受け大家さんの下した判断は表面のふき取りのみで上からCFを貼るにとどめ残置物の撤去だけを行うこと、こちらとしても大家さん判断でしか動けないためそのようにした。

臭いが消えないと管理会社経由で相談があったのは施工したことも忘れた4か月後、幸いにしてまだ入居者が決まってなかったのは救いだったかも?

結局再度FCを剥がしフローリングをカットしながら遺体痕を探るとかなりの範囲で腐敗体液が遺漏し一部は壁材にも伝っていた。

結局この大家さんは最初のわずかのお金をケチったために余分なお金がかかりそして数か月も家賃が入らない状態になったのです、この出来事が教訓となりそのあたりを適当にスルーするような大家さんの依頼はそもそも着手しないという社内方針が出来たのです。

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特殊清掃はきちんとした作業を行わなければ臭いが戻る

特殊清掃は順を追って的確に行う

発見が遅れた遺体は夏場などは3日程度で腐乱しはじめ、体液が遺漏し周囲に異臭を放ちウジやハエが沸くこととなってしまいます。特殊清掃はこの遺体痕を取り除き異臭をいち早く止めることが第一のミッションです。

※特殊清掃を行うのは遺品整理業者と考えることが多いのですがこの場合は特殊清掃と遺品整理は別物と考えます、遺品整理は特殊清掃の後に行う作業のことです。

孤独死や自殺、事件事故が発生したら今後すべきことは山積みですがまずは何を置いても一時処理を行い周囲への影響を最小限にとどめることです

特殊清掃の一次処理は3万円から高くても10万前後です、所要時間も1~2時間で完了します。

ほとんどの方は特殊清掃から遺品整理や家財撤去までひっくるめた見積もりを取ろうと時間を浪費しています、まずは一次処理を早急に行い後のことはゆっくり考えればいいのではないでしょうか?

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アパートで孤独死40日|アパートオーナーの失敗

神奈川県川崎区で3棟17室を運営するアパートオーナーの関根さんは自身の所有する物件で孤独死が発生しパニックになってしまいました。

関根さんは3棟を所有すると言ってもプロのオーナーではなく、他に仕事を持つ兼業の大家さん、いわゆるサラリーマン大家さんです。

このような事態を織り込んでなく、孤独死は増加してるけど自分にはあまり関係ないと思っていたそうです、そしてある日突然降ってわいたような出来事に何をしていいかわからず本当に大パニックとなり、その後3ヵ月も迷走してしまったのです。

本来管理会社が代行しそうなもんですが、関根さんの場合は経費削減のため家賃の収納管理だけを任せ物件管理は基本的に自主管理でした、そのために適切なアドバイスをしてくれる人がいなかったのです。

まったく知識がなかった関根さんでも、このマズイ状況をなんとかしなければいけないということはわかったらしく、お付き合いのあるリフォーム会社に相談し、その紹介で自称特殊清掃業者が作業にあたりました。

作業内容はわかりませんが一気に家財などを撤去したようです、その時点で部屋にニオイが残ってることを気付いていましたがリフォームすれば止まるという言葉を信じてリフォームの工程に入りました。

リフォーム内容は床と壁の貼替のようで1週間程度で終わりました、確かに見た目はキレイになってますが窓を閉め切るとニオイが残ってます、そのことをリフォーム会社に話すと定期定期に空気を入れ替えてファブリーズを撒いておけばやがて消えると言われ、週に2~3回仕事帰りにアパートに立ち寄りその作業をしたと言います。

1ヵ月以上経っても全然消える気配はなくやっとこのような事例を調べ始め、たまたまテレビで見たまごのてに相談となったのです。

今までの流れを聞いて遺体痕が残ってることは明白、しかしそれを処理するにはまた一から内装解体をする必要があります、提出した提案書と見積書を見て大きなため息をつきました、今までかかった費用はすでに90万強、そしてさらに追加の特殊清掃で30万、リフォームのやり直しで30万程度かかることが判明したのです。

おそらく最初からまごのてで関わっていればトータル費用は半分以下で済んだと思います、実はこのようなオーナーさんひじょうに多いです。

充分な知識がないなら管理会社にお任せするのが大事なんではないでしょうか?ちなみに関根さん、この事件を機にアパート経営から撤退、相当の損切となったらしいです。


大家さんや不動産管理会社のためのサイト
不動産オーナーが抱えるべき特殊清掃業者 事故物件対策com

 

孤独死や自殺、事件事故が発生したら今後すべきことは山積みですがまずは何を置いても一時処理を行い周囲への影響を最小限にとどめることです

事故物件とはなんなのか?

実は事故物件という言葉はありません、厳密には「心理的瑕疵のある物件」「告知事項のある物件」と呼びます。

これは宅地建物取引業者に義務づけられてる重要事項説明に盛り込まれる内容ってことです、現在では孤独死や自殺、殺人などがあった部屋を指すのが主流のようですが実はそれだけではありません。

嫌悪施設がある場合もその対象です、嫌悪施設とは何か?主には暴力団事務所、火葬場、墓地、ゴミ処理工場などですが最近では保育園がその扱いを受けてる例もあるみたいです。

ただこれらは厳密に定められ指定されてるものではなく主観も入ってるでしょうし客観的なものもあります、実際ヤクザ事務所が隣にあっても何も思わない人もいるでしょうし逆にワクワクする人もいるでしょう。

では孤独死や事件事故のあった部屋は必ず告知しないといけないのか?これは宅建業法という法律で決められており告知しないといけません、ただ売買や賃貸の仲介業者がしらなかったらどうすることもできません、当然調査はするでしょうが知らされていない場合はどうすることもできないです。

有名な事故物件サイト「大島てる」にも情報はありますがすべてに対して裏付けを取ってるわけじゃないので誤情報もあると言ってました、もし自分が買うまたは借りるという場合は自身で調べるのが一番確実です。
 

事故物件は価値が下がるのか

物件を所有してるオーナーにとっては厳しい問題かもしれません、事件や事故、腐乱死体が発見された部屋はやはり価値が下がるようです、賃貸の場合だと対象の部屋のみならず他の部屋も家賃値下げ交渉が入るかもしれませんしその部屋は相当家賃を下げないと入居者が決まらないのが現実のようです、まだ入居者が入るだけでもマシでずっと埋まらない部屋もあるようです。

月々のインカムゲインでローンを払ったりしてる大家さんにとっては死活問題になりかねません、またその物件を売りたいと思っても買いたたかれることが多いようで、これも売れればマシなほうで長期間さらし者みたいになってる物件も少なくありません。

殺人事件のあった千葉の豪邸がヤフオクで超安値で買われたというニュースがあったように不動産売買では仁義なき戦いが繰り広げられてるようです。

ちなみに事故物件としての告知はいつまでしなければいけないのか?これも厳密な決まりはないようで永遠に告知としてる会社もあれば2~4年と社内の取り決めに準じてるようです、賃貸の場合は基本的に次の入居者までというのが主流みたいです。

孤独死|体格のいい人は体液も多い!

埼玉県草加市の不動産管理会社から長期休暇明けに管理するアパートで孤独死が発生し手に負えないと連絡が入った。(おそらく管理会社も休暇に入っていて対応が遅くなったと思われる)

現場は古めの1DKアパートの一階でした遺体痕があるのは入ってすぐのダイニングの奥すなわち居室との境目付近の模様。
ただ警察がやったのかわかりませんが布団や毛布、座布団やズボンまでを遺体痕付近から玄関までびっしり敷き詰めてる。

たまにこんな場合があるのですがこれはかなり液体化が進んでるサインでもあります、人の脂肪は本当に良く滑るんです、だから緊急的にこんな処置をしてる場合があります。

順番に敷き詰められてる布物を取り除いて全容を見渡すとかなり広範囲に汚染されてる模様、たぶんニオイは一次処理で止まらないかも知れないレベル、もし2階以上なら確実に下の部屋まで染み出してるはずです。

人は亡くなればただちに細胞の活動が停止し腐敗が始まるのはご存知だと思いますがその腐敗進行は体格や生前の食生活が大いに影響することはあまり知られていない。

まず体格の大きい人は流れ出る体液も多いのです、私たちは現場入りする際故人の靴を見て大きさを想定します、大きい=脂肪とは限りませんがだいたいこの考えで大丈夫です。

そして食生活ですが長年飲酒していた人は腐敗しにくい、レトルト品やコンビニご飯ばかり食べてた人は腐敗進行が遅いというのを聞いたことがあるのですが実際の調査は出来てませんがなんとなくあり得るような気はします。

この草加市の現場はとりあえずの特殊清掃一次処理では完全に臭いは止まらず早急に床下までの処理が必要でした、そのことを管理会社の担当者に話すと稟議を通したいので1日だけなんとか止めてくれとなりなんとか1~2日ならというギリギリの線で施工しました。

後日本作業に入ったのですが追いかけても追いかけても腐敗体液が伸びていました、手前は玄関土間まで、横にはユニットバス下、洗濯パン、トイレなんて便器まで撤去したのです(軽量鉄骨の梁に沿って流れてました)

ここまで流れてたのは珍しいかも知れませんが体格が良かったこと、真夏であったこと、亡くなってた場所(遺体の真下に部屋と部屋の境目があると下に漏れやすい)いろんな要因が重なってのことでした。

孤独死現場で流れ出た体液遺体から流れた体液は床下を汚染する

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